종합부동산세(종부세)는 부동산 보유 주체와 공시가격 변화에 따라 정확한 기준을 파악하는 것이 중요합니다. 매년 세법과 과세 기준이 조정되기 때문에 오늘은 2026년 최신 기준에 맞춘 종합부동산세 과세 기준과 계산방법, 납부대상과 세금을 아낄 수 있는 합산배제 혜택까지 살펴보겠습니다.

2026년 종합부동산세 납부 대상 및 과세 기준


2026년 주택 유형별 공시가격 기준액

종합부동산세는 매년 6월 1일(과세기준일) 기준으로 국내에 소유한 주택과 토지의 공시가격 합계액이 각 유형별 법정 기준 금액을 초과하는 사람에게 부과됩니다.

일반적인 1세대 1주택자의 경우 공시가격 12억 원을 초과할 때 과세 대상이 됩니다.

다주택자나 법인의 경우 기준 금액이 공시가격 9억 원으로 적용되어 상대적으로 엄격한 기준이 적용됩니다.

부부 공동명의 1세대 1주택 특례 적용 방식

부부 공동명의 1세대 1주택은 공동명의 특례를 선택하는 경우 각자 9억 원씩 총 18억 원 공제를 적용받거나, 단독명의 방식(12억 원 공제+고령자·장기보유 세액공제)을 선택할 수 있습니다.

추가로 1세대 1주택자 방식의 단독명의 공제(12억 원)와 고령자·장기보유 공제 혜택 중 유리한 쪽을 선택할 수 있는 특례가 제공됩니다.

본인의 보유 지분과 주택 가격대에 따라 어떤 방식을 선택하는 것이 유리한지 꼼꼼하게 따져보아야 합니다.

추가로 홈택스에서는 공동명의 특례와 예상 세액을 직접 확인할 수 있으니 참고하시면 도움이 될 수 있습니다.

2026년 종합부동산세 계산방법


구분주요 내용핵심 포인트
1단계: 과세표준 산출•  (공시가격 합계 - 기본공제) × 공정시장가액비율(60%)

• 1세대 1주택자: 기본공제 12억 원

• 다주택자·법인: 기본공제 9억 원

• (예시) 공시가격 15억 원 1주택자 과세표준 = 1억 8천만 원

2단계: 최종 세액 결정

• 과세표준별 세율 적용

• 재산세 상당액 공제

• 1세대 1주택자 세액공제 반영

• 1세대 1주택자: 고령자·장기보유 공제 최대 80% 적용

• 다주택자: 중과세율 적용 가능성 확인 필수

과세표준 산출 과정 이해하기

종부세 계산의 첫 단계는 공시가격 합계액에서 기본공제 금액을 차감한 뒤 공정시장가액비율(2026년 60%)을 적용해 과세표준을 산정합니다.

예를 들어 1세대 1주택자가 공시가격 15억 원짜리 주택을 보유했다면, 기본공제 12억 원을 차감한 3억 원에 공정시장가액비율 60%를 적용한 1억8천만 원이 과세표준이 됩니다.

1세대 1주택자가 아닌 경우에도 공시가격 합계에서 기본공제(9억 원)를 차감한 뒤 공정시장가액비율(60%)을 적용해 과세표준을 산정합니다.

세율 적용 및 세액공제 적용하기

산출된 과세표준에 해당 세율을 적용한 뒤 재산세 상당액을 공제하고, 1세대 1주택자의 경우 고령자·장기보유 세액공제 등을 반영해 최종 세액이 결정됩니다.

1세대 1주택자의 경우 보유 기간과 연령에 따라 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있어 체감 부담을 크게 낮출 수 있습니다.

다만 다주택자는 중과세율이 적용될 수 있으므로 보유 주택의 정확한 공시가격과 조정대상지역 여부를 확인하는 것이 필수적입니다.

종합부동산세 합산배제 및 납부 안내


구분주요 내용핵심 포인트
합산배제 대상 주택

• 임대주택 (일정 요건 충족)

• 사원용 주택 및 기숙사

• 주택건설사업자 미분양 주택

• 보유 주택 수 계산에서 제외

• 다주택자 중과 회피 및 

과세표준 인하 효과

정기 납부 기간• 매년 12월 1일 ~ 12월 15일• 국세청 납부고지서 확인 후
기간 내 일시 납부
분납 및 주의사항

• 납부세액 250만 원 초과 시 

분납 가능

• 납부 기한 경과 시 가산세 부과

• 고지서 수령 후 일정 사전 체크 필수
합산배제 대상 주택의 종류와 요건

일정 요건을 갖춘 임대주택, 사원용 주택, 기숙사, 주택건설사업자 미분양 주택 등은 종합부동산세 합산배제(과세 제외) 신청을 할 수 있습니다.

합산배제 요건을 충족하면 보유 주택 수 계산에서 제외되므로 다주택자 중과를 피하고 과세표준을 낮추는 핵심 절세 수단이 됩니다.

정기 납부 기간 및 분납 신청 방법

종합부동산세 납부 기간은 매년 12월 1일부터 12월 15일까지입니다.

국세청에서 발송하는 납부고지서를 확인한 뒤 지정된 기간 내에 일시 납부해야 하며, 납부세액이 250만 원을 초과하면 일정 요건에 따라 분납을 신청할 수 있습니다.

납부 기한을 넘기면 가산세가 부과되므로 고지서 수령 후 일정을 미리 체크하는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

Q1. 2026년 기준 1세대 1주택자 종합부동산세 기본공제 금액은 얼마인가요?

A1. 2026년 현재 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제 금액은 공시가격 12억 원입니다. 공시가격 합계가 12억 원을 넘지 않는다면 종부세 과세 대상에서 제외됩니다.

Q2. 부부 공동명의 주택은 종부세를 계산할 때 어떤 방식으로 신청하는 것이 유리한가요?

A2. 부부 공동명의는 각각 9억 원씩 총 18억 원을 공제받는 방식과, 1세대 1주택자 명의로 신청해 12억 원 공제 및 고령자·장기보유 세액공제를 받는 방식을 비교할 수 있습니다. 주택 가격과 보유자의 연령에 따라 유리한 쪽을 홈택스에서 시뮬레이션해 선택하는 것이 좋습니다.

Q3. 종합부동산세 합산배제는 언제 어떻게 신청해야 하나요?

A3. 합산배제 대상 주택을 보유한 납세자는 매년 9월 중에 진행되는 합산배제(과세특례) 신고 기간에 관할 세무서에 신청하거나 홈택스를 통해 전자신고를 완료해야 합니다. 기한 내에 신청해야 해당 주택이 보유 주택 수 합산에서 제외되어 세금 부담을 줄일 수 있습니다.